楼市未来再被撼动？这个省对共有产权房出大招！|地产·杆
撰文|张银银&编辑|欣欣然
杆友零推荐陈柏霖的《南城》：飞蛾扑火，它一定是快乐的。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
未来，在广东，购买共有产权房满10年后，购买人可以一次性买下剩余政府所有的产权，获得完整产权。
如果是通过行政划拨方式供地的共有产权房，转为商品住房时，承购人还要补交相应土地价款。
9月11日，广东省住房和城乡建设厅官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），提出上述方案。这一方案意味着共有产权房可“变身”商品房，实现“外循环”。
解决了共有产权房未来的商品属性，和具备一定的投资属性后，共有产权房会不会，很受刚需欢迎？
同时，因为5年内不得转让，如因特殊原因需要转让，承购人须提出申请，并向代持机构缴纳全部增值收益。这是否有非常利于平抑房价，阻击炒房、投机风？
对此杠杆游戏有以下6点看法：
1，广东版共有产权房，兼顾了保障属性，并确实可能更受刚需欢迎。很多地方，共有产权房的位置其实不太好，而且因为公众对拥有自己独立产权住房的执念，导致部分共有产权房并不那么受欢迎。
甚至不如公租房，更是不如限价房的受欢迎程度。
在个别地方，如烟台，2017年末曾尝试可先买70%产权，剩下的30%产权，2年后即可购买，购房者拥有完全意义产权。
这样的尝试也有价值，但是2年周期太短，容易引发投资性购买，对于调控不完全有利。
而按照广东的征求意见稿，因为可以先购买部分产权，价格也低。5年后还可以转让获益，10年后完全可以买下产权，变成完全意义的商品房，既对刚需增加了吸引力，也杜绝了短线炒作空间。
部分买完整意义商品房有压力的群体，可以退而求其次。
2、政府负担和资金退出有了保证。之前公租房也好，以及类似北京的共有产权房也罢，很大一个问题是，政府通过土地做股，或者真金白银的投入，如何收回、退出，实现资金的平衡，一定阶段内是个难题。
应该说，保障性质的房子，政府本来就不该考虑收益、赚钱问题。但是如果资金投入大，还影响到卖地收益，长期占用资金，却很难退出，无论中央如何鼓励，地方动力都会不足。
如果允许共有产权房剩余产权出售给承购人，5年内要卖增值收益归政府，那么资金的退出和保值、增值也就有了保证。
从这个意义上说，杠杆游戏认为，广东版共有产权房实现了保障和市场（商业）的平衡，利于激励地方政府多搞共有产权房。
3、部分刚需住房压力，可能适度降低，至少多了一个上车机会。顺着上述逻辑分析，我们可以得出初步结论，广东版的共有产权房，对于购房压力大的部分刚需群体，是有价值的。
同时，杠杆游戏认为，因为5年后增值收益可以归自己，10年后可以完全买下产权，这也给这部分群体留了个分享地产红利的念想，对于社会稳定也很有益。
既能更容易上车，还有机会获得投资收益，不错。
4、房价会否因此降低，则很不好说。道理很简单，如果未来完全不搞商品房了，或者大比例搞共有产权房，新房均价自然是低了。但首先这不可能，其次如果这样，完全意义商品房就显得更加稀缺。
若此，商品新房的地价多半便宜不了，因为地方拿出了太多的地搞共有产权，必须通过商品房土地来实现平衡。
同时值得注意的是，因为地方政府拥有共有产权房50%左右的产权，如果房价跌了，意味着不仅共有产权房购买者亏了，政府所持有的资产价格也缩水。
本身地方政府投入土地、资金，就得考虑如何平衡、回报问题，再缩水岂不是亏了。
这么说的话，杠杆游戏觉得房价会否因为共有产权房的推出而下降，完全是两回事。
5、共有产权房实际是新的土地财政模式。分析完上述第4点，各位杆友应该意识到，如果房价平稳，或者长期不算差，通过购买人的前后数年（比如10年）房屋产权购入，或者转让获益，地方政府都可以获得回报。
这实际还是获得了土地、房价增值的收益。所以，杠杆游戏说，这是土地财政的新模式。地方政府一开始需要投入，然后理顺之后，随着时间推移，可以持续获得收益。
而且，如果地产市场可控，未来的收益或许更多。
6、增加足够的宅地供应，包括更多的共有产权宅地，也包括商品宅地，才体现平抑房价的决心。这方面，近一年多以来，大部分地方在中央的要求下，算是努力在做了。
未来能否持续，同时货币和其他政策，是否不再掀起投资房产的思潮，是房价平抑的关键。
注意，本文的一切分析和假设，都是建立在广东省住房和城乡建设厅官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》的基础上。如果最终的指导意见，有其他规定，上述分析，部分可能不成立。
欣欣然对本文亦有贡献
往期文章精选
版权及免责声明：本文系杠杆游戏（网易新闻·网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。
欢迎继续阅读杠杆游戏新号黄大拿明史拍案新作：蒋介石为何偏爱他，为了抗战还是政治赌博？
欢迎扫码加下面的微信，备注杠杆游戏+（你所在的区域），让他邀请你入群参与送书活动。